قانون الملكية فى دولة الامارات العربية المتحدة

    16 October 2007

    ترجمـــــــة

    قانون الملكية فى دولة الامارات العربية المتحدة

    يواجه المستثمرون الاجانب الراغبون في توظيف أموالهم في مجال تطوير العقارات الحديثة في دولة الامارات العربية المتحدة عوائق قانونية عديدة، تتعلّق بطبيعة الكيان القانوني من جهة، وبقدرتهم على حيازة الملكية العقارية المطلقة من جهة أخرى. ومع ذلك، فإنّ القوانين التي تمّ سنّها مؤخراً فى دبي وفى مركز دبي المالي العالمي تسمح للاجانب أن يشاركوا فى الاستثمارات عبر صناديق الاستثمار العقاري المنشأة من قبل مركز دبي المالي العالمي. ويجب إدراج تلك القوانين في سياق القوانين التي تحكم حق المستثمرين الاجانب في تملّك العقارات في مختلف إمارات دولة الإمارات العربية المتحدة، وبالأخص فى كل من دبي و"المناطق الحرة"، بما فيها مركز دبى المالي العالمي.

    لمحة عن قانون الملكية فى دولة الامارات العربية المتحدة

    لا يوجد حالياً أي قانون عقاريّ فيديراليّ يحكم التملك العقاري للأجانب في دولة الامارات. فإنّ لكل من الامارات نظامها المحلي الخاص. ففي حين أنّ القانون المطبّق فى الفجيرة لا يسمح للأجانب بامتلاك العقارات، إلاّ إنّ القانون السائد في دبي يسمح بالتملك العقاري المطلق للأجانب. وبالإضافة الى ذلك، أقيمت "مناطق حرة" فى كل من الإمارات لتلبية وظائف محددة. وتشكل كلّ منطقة حرّة سلطة معفاة من الضرائب تخضع لقواعدها وأنظمتها الخاصة. ويجوز لأي شركة يتمّ إنشاؤها ضمن المناطق الحرّة أن تبقى ملكيتها محصورة 100% للمواطنين الأجانب كما يمكنها امتلاك العقارات بشكل كامل ضمن هذه المناطق.

    حقوق الملكية بموجب قوانين دبي

    أصدر حاكم دبى فى شهر مايو سنة 2002 مرسوماًً يسمح للأجانب بشراء العقارات وتملّكها بشكل مطلق وذلك ضمن مناطق معينة فى دبي. وفي شهر مارس سنة 2006، تم سنّ القانون رقم 7/2006 بشأن تسجيل الاراضي فى إمارة دبي الذي أكّد على التملّك المطلق للأراضي في دبي من قبل مواطني دولة الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي والاجانب، وذلك ضمن المناطق التي عيّنها حاكم دبي. كما تمّ تأسيس نظام للتسجيل فى إدارة الأراضي والأملاك بهدف ضمان حقوق التملّك.

    تسجيل سند الملكية من قبل الشركات الأجنبية والمواطنين فى دبي

    يستطيع مواطنو دولة الامارات ومجلس التعاون الخليجي تملك العقارات العينية في مختلف المناطق في دبي. ومع ذلك، تحدّ المادة 4 من قانون الملكية في دبي من حق الأفراد الأجانب والشركات الأجنبية في التملّك المطلق للعقارات العينية أو حق الانتفاع منها أو حقّ استئجارها لمدّة اقصاها 99 عاماً في بعض المناطق المحدّدة من قبل حاكم دبي. وقد أشارت إدارة استثمار الاراضي أنه لا يجوز تسجيل حقّ الإيجار أو الانتفاع ما لم تكن مدّته 10 سنوات على الأقلّ. باستثناء بعض الشركات المساهمة العامة، مثل شركة إعمار، والمدرجة في مركز دبي المالي، فإنّ الشركة المملوكة من مساهمين أجانب لا تعتبر شركات إماراتية أو خليجية لأغراض تملّك العقارات.

    وقد أصدر حاكم دبي فى شهر يوليو 2006 لائحة تضمّ 23 منطقة و45 قطعة يسمح فيها التملك العقارى الحر للأجانب. كما وأن عقود الايجار التي لا تدخل ضمن المناطق التى حدّدها الحاكم لا يمكن تسجيلها من قبل الأجانب على الرغم من كونها مطبقة على شكل حقوق تعاقدية شخصية بين الاطراف. أما النزاعات بشأن الإيجارات غير المسجلة فيحال أمرها الى لجنة الإيجارات. والنزاعات الناشئة بشأن حقوق ملكية العقارات فتحال إلى محاكم دبي.

    منافع التسجيل

    إنّ تسجيل مصالح المالك العقارية هي البرهان الحصري على ملكيته لها. ويجب ذكر جميع الشروط، أوالتعهدات، أو الرهون، أو أي التزامات أخرى تتعلق بحقوق الملكية العقارية فى الجقيبة المحدّدة في وحدة العقارات العينية. كما أنه يجوز للأطراف الأخرى، كالبنوك مثلاً، أن يطالبوا بمصالح في الملكية لاي نوع من الأسباب. وتكون تلك الأنواع من حقوق الغير مسجلة فى سند الملكية و تصبح ملزمة بالملكية ذاتها. بالتالي، إنّ كل شخص يتمّ تحويل الملكية إليه يصبح خاضعاً للفائدة المطبقة من قبل الطرف الثالث، إذا كانت مسجلة. وفي حال غياب التسجيل، تطبق فائدة الطرف الثالث مقابل المالك الاصلي فقط من خلال المطالبة بفسخ العقد.

    حقوق الملكية فى مركز دبي المالي العالمي.

    إنّ مركز دبى المالي العالمي هو منطقة مالية فدرالية حرة، تمّ تأسيسه بمقتضى قانون دولة الامارات العربية المتحدة الفدرالي وقانون دبي. أسّس قانون الملكية العينية (قانون مركز دبى المالي العالمي رقم 4 لسنة 2007) (المشار إليه فيما يلي بعبارة "قانون الملكية الخاص بمركز دبى المالي العالمي) نظام تسجيل جديد يضمن بموجبه مركز دبى المالي العالمي حق التملك الحرّ وعقود الايجار (التى تزيد مدتها عن السنة الواحدة) ضمن المركز لجميع الشركات والافراد، بما في ذلك الشركات الأجنبية والمواطنين. ولا يتمّ تحويل الفائدة أو خلقها بموجب أي سند إلاّ بعد تسجيل تلك الفائدة. وإن إتمام التسجيل، وفقاً لمركز دبي المالي العالمى هو برهان قاطع على أن صاحب الملكية هو نفسه صاحب الفائدة وأن ملكيته لتلك الفائدة غير قابلة للالغاء ومطبقة من قبل محاكم المركز. أما بالنسبة لعقود الايجار التى تقل مدتها عن السنة الواحدة، فيجب تسجيلها وإن لم يكن هناك حاجة لذلك، وإذا لم تكن مسجلة فإنها تبقى صالحة كعقود وواجبة التطبيق لكلا الطرفين. أما بالنسبة لقانون الملكية في دبي، فإنه يوجب تسجيل فوائد الأطراف الأخرى.

    إنشاء صناديق الاستثمار العقاري

    تحتلّ صناديق الاستثمار العقاري دوراً ريادياً في الإمارات العربية المتحدة في ما يتعلق بتعزيز تطوير صناديق الاستثمار العقاري من خلال إصدار قانون صناديق الاستثمار وقانون الاستثمار الجماعي رقم 1 لسنة 2006. وإن تلك القوانين والأنظمة التابعة لها والصادرة عن مركز دبي المالي العالمي وهيئة دبي للخدمات المالية تنصّ على إنشاء صناديق الاستثمار العقاري وتشغيلها بالإضافة إلى معاير التأهيل وحقوق وواجبات مشغّلي صناديق الاستثمار العقاري والأمناء عليهم. ومن المتوقع أن يتحوّل مركز دبى المالي العالمى إلى مقرّ لإدارة صناديق الاستثمار العقاري مما سيؤدي إلى زيادة الأصول إلى 10 ميليارات دولار مع حلول العام 2011. وبالفعل، فإن صناديق الاستثمار العقاري أصبحت الوسيلة المفضلّة لجذب الاستثمارات في الملكيات العامة في الإمارات العربية المتحدة، شأنها في ذلك شأن العديد من الاسواق الرأسمالية في العالم.

    صندوق الاستثمار العقاري هو عبارة عن كيان يجوز أن يستثمر في أنواع مختلفة من الأصول ذات العلاقة بالعقارات، مثل الفنادق، و بنايات المكاتب، ومراكز التسويق، والرهونات المضمونة بالعقارات. وباستطاعته اكتسب، وتملّك، وتشغيل، وتطوير، وادارة، وبيع الأصول العقارية من اى نوع كانت، مما يتيح للمستثمرين فرصة الحصول على حقيبة من الأملاك العقارية المتنوعة والمدارة بشكل محترف. ومن الفوائد الاساسية فى صناديق الاستثمارات العقارية هي أنها تسمح للمستثمر العادي أن يستفيد من تلك الحقيبة العقارات بالاضافة الى الإيرادات التأجيرية الاساسية (يجب على أي صندوق للاستثمار العقاري يتمّ إنشاؤه من قبل مركز دبي المالي العالمي أن يقوم بتوزيع ما نسبته 80% على الأقلّ من إيراداته السنوية إلى الوحدات المالكة)، من دون وقوع خسائر فى السيولة اذ أن الوحدات في صندوق الاستثمار العقاري يمكن طرحها للتداول في سوق الاسهم المدرج. كما أنه لم يوضع حد أدنى للاستثمار ويكافأ المستثمرون مقابل إيرادات جارية ثابتة. وبالرغم من أنّ أصحاب الوحدات لا يقومون بمراقبة عملية البيع او الشراء للعقارات صندوق الاستثمار العقاري، فإن امتلاك الوحدات في صندوق الاستثمار العقاري يسمح للمستثمر بالحيازة على ملكية جزئية في العقار والإيرادات التأجيرية بعيداً عن مشاحنات الملكية المادية والادارية.

    من الفوائد الأساسية الاخرى التى توفرها صناديق الاستثمار العقارى هي السيولة والمقايضة. فمن خلالها باستطاعة المطوّر أن يبيع مشروعه إلى أي صندوق بهدف تحرير أصل معيّن، وبالمقابل تحرير الصندوق من النقد لاستثماره في تطوير مشروع آخر مما يمنح الناس استراتيجية ممتازة لتطوير المشاريع والاستثمار فيها.

    بالرغم من عدم انشاء أي صندوق للاستثمار العقارى فى مركز دبي المالي العالمى حتى الآن، فان كايمان أيلند المشروع المنظّم من قبل الصندوق الاستثمار العقاري العربي قد تمّ تطويره وطرحه بالتضامن بقيمة تعادل 200 مليون دولار من قبل بنك ايتش اس بي سي الشرق الأوسط وشركة أخرى لإدارة الأصول هي شركة الضمان. هناك عدد من الشركات التجارية والمؤسسات المالية في الامارات العربية المتحدة تملك خططاً حالية تهدف إلى إنشاء صندوق أو أكثر للاستثمار العقاري وتشغيله، إما بموجب مبادئ مبنية على أساس تعاقديّ أو بموجب أحكام الشريعة الإسلامية. وإنّ نظام صناديق الاستثمار العقاري تتلائم مع حاجات سوق الامارات العربية المتحدة المرتفع السيولة (وسوق الشرق الأوسط بشكل عام) ومن المحتمل أن استخدام هذا النوع من الاستثمار سيكون واسع النطاق فى دولة الامارات العربية المتحدة.

    الخلاصة

    بإمكان المستمرين الأجانب أن يساهموا الآن في القطاع العقاري الآخذ في التوّسع في دبي من خلال استخدام القوانين والانظمة التى صدرت مؤخراً بشأن السماح لصناديق الاستثمار العقاري والكيانات المملوكة من مستثمرين أجانب بشراء فوائد عقارية وتملّكها بشكل مطلق وذلك ضمن مركز دبي المالي العالمي وضمن "المناطق الحرة" الأخرى، بالإضافة إلى بعض المناطق المعينة فى دبي. ومن المتوقع ان استخدام صندوق الاستثمار العقاري كوسيلة للاستثمار وكتأكيد على حقّ المستثمر الأجنبي في تملك العقارات سيؤدي إلى زيادة الاستثمارات في القطاع العقاري فى دبي.

    للمزيد من المعلومات في ما يتلق بهذا المقال، الرجاء الاتصال بالأشخاص التالية أسماءهم:

    ريمون تيرميني، محام

    باتون بوغس

    2001 روس أفينيو، سويت 3000

    دالاس تكساس 75201

    خط مباشر: 2147581540

    rtermini@pattonboggs.com

    جون فوغل، محام

    باتون بوغس

    2550 ام ستريت،

    واشنطن، دي سي 20037

    خط مباشر: 2024576460

    فاكس: 2024576315

    jvogel@pattonboggs.com